Les diagnostics immobiliers obligatoires avant une vente ou une location
Avant toute vente ou location d’un bien immobilier, certains diagnostics sont légalement requis.
Ces documents sont essentiels pour informer, protéger et sécuriser les transactions.
Découvrons ensemble la liste complète des diagnostics immobiliers obligatoires, leur utilité, leur durée de validité et les risques en cas d'oubli.
Pourquoi des diagnostics sont-ils imposés ?
Le marché immobilier est encadré par des normes strictes.
Les diagnostics immobiliers obligatoires garantissent la transparence envers l’acquéreur ou le locataire.
Objectifs principaux :
Les diagnostics sont réalisés par des professionnels certifiés.
Ils doivent être remis avant la signature d’un compromis de vente ou d’un bail locatif.
Les diagnostics immobiliers obligatoires garantissent la transparence envers l’acquéreur ou le locataire.
Objectifs principaux :
- Évaluer l’état général du bien
- Prévenir les risques pour la santé ou la sécurité
- Fournir une base légale à la transaction
- Éviter les litiges après la signature
Les diagnostics sont réalisés par des professionnels certifiés.
Ils doivent être remis avant la signature d’un compromis de vente ou d’un bail locatif.
Les diagnostics obligatoires pour la vente d’un bien immobilier
Lors d’une vente, plusieurs diagnostics doivent être fournis par le propriétaire.
Ils composent ce que l’on appelle le Dossier de Diagnostic Technique (DDT).
1. Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le DPE évalue la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre du logement. Il est obligatoire pour toutes les ventes, sauf exceptions (par exemple, les biens sans système de chauffage).
2. Audit énergétique
Depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique est obligatoire pour la vente de maisons individuelles classées F ou G au DPE. Cette obligation s'étendra aux biens classés E à partir du 1er janvier 2025.
3. Constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
Obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949, le CREP détecte la présence de plomb dans les peintures.
4. Diagnostic amiante
Requis pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, ce diagnostic identifie la présence d'amiante.
5. État de l'installation intérieure d'électricité
Obligatoire si l'installation électrique a plus de 15 ans, ce diagnostic évalue la sécurité de l'installation.
6. État de l'installation intérieure de gaz
Requis si l'installation de gaz a plus de 15 ans, ce diagnostic vérifie la conformité et la sécurité de l'installation.
7. Diagnostic assainissement des eaux usées
Obligatoire si le logement n'est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées (assainissement non collectif). Le contrôle est réalisé par le Service Public d'Assainissement Non Collectif (SPANC).
8. État relatif à la présence de termites
Ce diagnostic est requis si le bien est situé dans une zone déclarée infestée par un arrêté préfectoral.
9. État des risques et pollutions (ERP)
L'ERP informe sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou liés au radon. Il est obligatoire si le bien est situé dans une zone à risques.
10. Diagnostic Bruit
Obligatoire si le bien est situé dans une zone d'exposition au bruit des aéroports, ce diagnostic informe sur les nuisances sonores aériennes.
Ils composent ce que l’on appelle le Dossier de Diagnostic Technique (DDT).
1. Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le DPE évalue la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre du logement. Il est obligatoire pour toutes les ventes, sauf exceptions (par exemple, les biens sans système de chauffage).
- Validité : 10 ans. Cependant, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.
2. Audit énergétique
Depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique est obligatoire pour la vente de maisons individuelles classées F ou G au DPE. Cette obligation s'étendra aux biens classés E à partir du 1er janvier 2025.
3. Constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
Obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949, le CREP détecte la présence de plomb dans les peintures.
- Validité : 1 an si présence de plomb, illimitée si absence.
4. Diagnostic amiante
Requis pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, ce diagnostic identifie la présence d'amiante.
- Validité : Illimitée si absence d'amiante. Si le diagnostic a été réalisé avant le 1er avril 2013, il doit être renouvelé en cas de vente.
5. État de l'installation intérieure d'électricité
Obligatoire si l'installation électrique a plus de 15 ans, ce diagnostic évalue la sécurité de l'installation.
- Validité : 3 ans pour la vente.
6. État de l'installation intérieure de gaz
Requis si l'installation de gaz a plus de 15 ans, ce diagnostic vérifie la conformité et la sécurité de l'installation.
- Validité : 3 ans pour la vente.
7. Diagnostic assainissement des eaux usées
Obligatoire si le logement n'est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées (assainissement non collectif). Le contrôle est réalisé par le Service Public d'Assainissement Non Collectif (SPANC).
- Validité : 3 ans.
8. État relatif à la présence de termites
Ce diagnostic est requis si le bien est situé dans une zone déclarée infestée par un arrêté préfectoral.
- Validité : 6 mois.
9. État des risques et pollutions (ERP)
L'ERP informe sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou liés au radon. Il est obligatoire si le bien est situé dans une zone à risques.
- Validité : 6 mois. Il doit être remis au plus tard lors de la promesse de vente.
10. Diagnostic Bruit
Obligatoire si le bien est situé dans une zone d'exposition au bruit des aéroports, ce diagnostic informe sur les nuisances sonores aériennes.
Les diagnostics obligatoires pour la location
Avant de louer un logement, le propriétaire doit fournir un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) au locataire. Ce dossier, annexé au contrat de location, regroupe plusieurs diagnostics obligatoires visant à informer le locataire sur l'état du logement et à garantir sa sécurité.
1. Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le DPE évalue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement. Il est obligatoire pour toutes les locations.
2. Constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
Obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949, le CREP détecte la présence de plomb dans les peintures.
3. État de l'installation intérieure d'électricité
Requis si l'installation électrique a plus de 15 ans, ce diagnostic évalue la sécurité de l'installation.
4. État de l'installation intérieure de gaz
Obligatoire si l'installation de gaz a plus de 15 ans, ce diagnostic vérifie la conformité et la sécurité de l'installation.
5. État des risques et pollutions (ERP)
L'ERP informe sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou liés au radon. Il est obligatoire si le logement est situé dans une zone à risques.
6. Diagnostic bruit
Obligatoire si le logement est situé dans une zone d'exposition au bruit des aéroports, ce diagnostic informe sur les nuisances sonores aériennes.
1. Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le DPE évalue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement. Il est obligatoire pour toutes les locations.
- Validité : 10 ans.
2. Constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
Obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949, le CREP détecte la présence de plomb dans les peintures.
- Validité : 6 ans si présence de plomb, illimitée si absence.
3. État de l'installation intérieure d'électricité
Requis si l'installation électrique a plus de 15 ans, ce diagnostic évalue la sécurité de l'installation.
- Validité : 6 ans.
4. État de l'installation intérieure de gaz
Obligatoire si l'installation de gaz a plus de 15 ans, ce diagnostic vérifie la conformité et la sécurité de l'installation.
- Validité : 6 ans.
5. État des risques et pollutions (ERP)
L'ERP informe sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou liés au radon. Il est obligatoire si le logement est situé dans une zone à risques.
- Validité : 6 mois.
6. Diagnostic bruit
Obligatoire si le logement est situé dans une zone d'exposition au bruit des aéroports, ce diagnostic informe sur les nuisances sonores aériennes.
Quels sont les risques en cas de défaut de diagnostic ?
En l'absence d’un ou plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires, les conséquences peuvent être lourdes :
Le vendeur ou bailleur est tenu légalement responsable de la validité des diagnostics fournis.
- Annulation de la vente par l’acquéreur
- Réduction du prix de vente ou demande d’indemnisation
- Litiges locatifs, voire poursuites judiciaires
- Amendes en cas de non-respect des obligations
Le vendeur ou bailleur est tenu légalement responsable de la validité des diagnostics fournis.
Bonnes pratiques pour être en conformité
Pour éviter tout litige, il est conseillé de :
- Faire appel à un diagnostiqueur certifié
- Anticiper les diagnostics avant la mise en vente ou en location
- Vérifier les durées de validité
- Conserver une copie du DDT signé par les parties
Pour résumer
Les diagnostics immobiliers obligatoires sont des pièces majeures pour toute transaction.
Ils garantissent la sécurité, la transparence et la conformité réglementaire.
Qu’il s’agisse d’une vente ou d’une location, il est impératif de les réaliser dans les règles.
C’est un gage de sérieux pour le vendeur ou le bailleur, et une protection pour l’acheteur ou le locataire.
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Publié le 14/05/2025 par
Marc DESBOIS
